Enmienda 3 en Florida: qué cambia en tu exención homestead

Respuesta corta: los votantes de Florida aprobaron la Enmienda 3 el 3 de noviembre de 2026. Desde el 1 de enero de 2027, la exención homestead para impuestos que no son escolares sube a $150,000, y a $250,000 en 2028. Los impuestos escolares no cambian, quien no era residente de Florida al 31 de diciembre de 2026 espera cinco años para el beneficio completo, y el tope anual para propiedades que no son homestead baja de 10% a 5%.

Esta semana casi todos mis clientes me hicieron la misma pregunta. Así que vamos por partes. Qué cambió, qué sigue igual y qué te conviene hacer ahora. Esto es educación, no asesoría fiscal. La oficina del tasador de tu condado y tu contador tienen la última palabra sobre tu caso.

 

Qué es la Enmienda 3

Es un cambio a la Constitución de Florida. La Legislatura la aprobó en una sesión especial en junio de 2026, como la resolución HJR 1F. En la boleta apareció con el título "Save Our Homes From Excessive Property Taxes".

En Florida, una enmienda constitucional necesita al menos 60% de los votos. La Enmienda 3 obtuvo cerca de 62%, según resultados no oficiales con casi todos los precintos reportados. Las otras dos enmiendas de la boleta no pasaron.

Entra en vigor el 1 de enero de 2027. Esa fecha importa, porque en Florida cada propiedad se evalúa según su situación al 1 de enero de cada año.

La nueva exención homestead, año por año

Hasta ahora, tu residencia principal podía recibir hasta $50,000 en exenciones. Los primeros $25,000 aplicaban a todos los impuestos, incluidos los escolares. Otros $25,000 aplicaban solo a impuestos no escolares, sobre el valor tasado entre $50,000 y $75,000.

La Enmienda 3 cambia la parte no escolar. Los impuestos del distrito escolar mantienen la exención de $25,000.

Solo aplica a tu residencia principal. Una segunda casa, un alquiler o una inversión no califican para homestead.

Una forma simple de verlo

Piensa en tu factura de impuestos como dos partes. Una va al distrito escolar. La otra va al condado, a tu ciudad y a los distritos especiales. La Enmienda 3 no toca la primera. Reduce el valor sobre el que se calcula la segunda.

Cuánto ahorras depende de las tasas de millaje de tu zona y del valor tasado de tu casa. El aviso TRIM que llega cada agosto muestra los números reales de tu propiedad. Yo no calcularía una cifra en dólares hasta que el tasador publique cómo va a aplicar la nueva exención.

La regla de cinco años para nuevos residentes

Si te estás mudando al Sur de Florida, esta es la parte que debes entender antes de hacer una oferta.

Según el texto aprobado, si no tenías residencia permanente en Florida al 31 de diciembre de 2026, no recibes la nueva exención completa de inmediato. En ese caso:

• Impuestos escolares: exención de $25,000.
• Impuestos no escolares: exención de $50,000 al principio.
• Desde el quinto año de exención: el monto completo no escolar ($250,000, ajustado).

El texto también permite que un condado o una ciudad, con el voto de dos tercios de su gobierno local, reduzca ese plazo por una "necesidad local crítica", a partir del 1 de enero de 2030.

Si vienes de Nueva York, de Latinoamérica o de Europa y piensas comprar en 2027 o después, inclúyelo en tu presupuesto. Tus impuestos en los primeros años pueden ser distintos a los de tu vecino con una casa parecida. No es un error en la factura. Así quedó escrita la enmienda.

El tope de 5% para propiedades que no son homestead

Los dueños de segundas casas, alquileres y propiedades comerciales también tienen un cambio. Antes de 2027, el valor tasado de esas propiedades podía subir hasta 10% al año para impuestos no escolares. Desde el 1 de enero de 2027, el tope baja a 5%.

Aplica a propiedades residenciales de hasta nueve unidades que no son homestead y a otras propiedades no homestead. No aplica a impuestos escolares. Y como antes, el tope se reinicia cuando cambia el dueño o el control, así que el comprador no hereda el valor limitado del vendedor.

Si eres inversionista, esto importa al hacer tus números. Un aumento más lento en la tasación ayuda al flujo de caja. Pero el reinicio al comprar sigue igual. Calcula siempre los impuestos sobre tu precio de compra, no sobre la factura actual del vendedor.

Lo que no cambió

Según el texto aprobado y el análisis del personal de la Cámara:

• Tope Save Our Homes. El aumento anual de la tasación de un homestead sigue limitado a 3% o al cambio del IPC, lo que sea menor.
• Portabilidad. Puedes seguir llevando tu beneficio Save Our Homes a otro homestead en Florida, hasta $500,000. La enmienda no lo cambió.
• Impuestos escolares. Mantienen la exención de $25,000.
• Cómo se solicita. Sigues aplicando con el tasador de tu condado. La fecha límite es el 1 de marzo.

El efecto en los presupuestos locales

El análisis de la Cámara estimó una reducción recurrente en los ingresos locales no escolares de unos $4,950 millones en el año fiscal 2027-28, unos $8,780 millones en 2028-29 y unos $11,860 millones al año después.

La enmienda además indica que los condados y las ciudades solo pueden usar los ingresos del impuesto a la propiedad para necesidades básicas. Entre ellas: seguridad pública, educación, infraestructura, recursos naturales y control de inundaciones, deuda relacionada, pensiones de empleados y operaciones del gobierno local.

Cómo responde cada ciudad todavía está por verse. Algunas pueden ajustar el millaje. Otras, los servicios. Sigue las audiencias de presupuesto de tu ciudad en 2027. Afectan tu costo total tanto como la exención.

Si ya tienes casa en Florida

1. Confirma que tu homestead está activo. Busca tu propiedad en el sitio del Palm Beach County Property Appraiser o del Miami-Dade Property Appraiser.
2. Si compraste en 2026, aplica antes del 1 de marzo de 2027. Debes ser dueño y vivir en la casa como residencia permanente al 1 de enero.
3. Si piensas vender, recuerda la portabilidad. Tu beneficio puede pasar a tu próximo homestead en Florida si aplicas a tiempo.
4. Habla con tu contador sobre cómo encaja este cambio en tu situación completa.

Si estás pensando en comprar

1. Ten clara tu fecha de residencia. Si eras residente de Florida al 31 de diciembre de 2026 o no, ahora afecta tu exención por años.
2. Calcula impuestos sobre el precio de compra. El valor tasado se reinicia con la venta.
3. Separa el millaje escolar del no escolar. La nueva exención solo reduce la parte no escolar.
4. Lee el aviso TRIM de cualquier casa que te interese en serio. Ahí ves quién cobra y a qué tasa.

Si estás comparando zonas, empieza por mi guía de comunidades de Boca Raton, la guía de Delray Beach y la guía de Miami. Cada ciudad tiene un millaje distinto, y esa diferencia pesa más ahora.

Preguntas frecuentes

¿Cuándo entra en vigor la Enmienda 3?

El 1 de enero de 2027. La exención no escolar sube a $150,000 en 2027 y a $250,000 en 2028.

¿La Enmienda 3 baja mis impuestos escolares?

No. Los impuestos del distrito escolar mantienen la exención de $25,000.

Me mudo a Florida en 2027. ¿Recibo la exención completa?

Al principio no. Si no tenías residencia permanente en Florida al 31 de diciembre de 2026, recibes $25,000 para impuestos escolares y $50,000 para los no escolares. El monto completo no escolar empieza en tu quinto año de exención.

¿Aplica a mi casa de alquiler o segunda vivienda?

La exención homestead no. Pero el tope anual de aumento de tasación no escolar para esas propiedades baja de 10% a 5% desde 2027.

¿Cambió Save Our Homes o la portabilidad?

No. El tope de 3% o IPC y la portabilidad de hasta $500,000 siguen igual.

¿Tengo que volver a aplicar al homestead?

El texto no exige que los homesteads existentes vuelvan a aplicar. Consulta con el tasador de tu condado por si publican formularios o pasos nuevos.

Propiedades en venta en Boca Raton

Si estás planeando comprar en 2027, ayuda ver propiedades reales con su historial de impuestos. Puedes ver los listados activos del MLS por comunidad o hacer una búsqueda en vivo en toda la ciudad.

Ver comunidades de Boca Raton Buscar casas en Boca Raton

Read in English: Florida Amendment 3 Passed: What It Means for Your Homestead Exemption

¿Tienes dudas?

Si quieres entender cómo te afecta en una casa que ya tienes o en una que estás considerando, escríbeme. Con gusto lo revisamos juntos o te muestro una propiedad en persona. Escríbeme por WhatsApp.

Este artículo es educativo. No es asesoría legal ni fiscal. La Legislatura y los tasadores de cada condado pueden aclarar detalles al implementar la Enmienda 3. Consulta a un profesional de impuestos o a un abogado sobre tu caso.

Fuentes

• Legislatura de Florida, CS/HJR 1F aprobada (Sesión Especial F 2026)
• Cámara de Representantes de Florida, Análisis final HJR 1F (16 de junio de 2026)
• Florida Department of Revenue, Exenciones de impuestos a la propiedad
• WUSF, Resultados de la Enmienda 3 (3 de noviembre de 2026)
• News4JAX, Resultados de las enmiendas (3 de noviembre de 2026)

Foto destacada: Nigel Sarrag / Unsplash