Costos de cierre para vendedores en Florida: qué pagas y por qué
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Los costos de cierre para el vendedor en Florida suelen incluir la comisión inmobiliaria, el impuesto de sellos documentales sobre la escritura, tu parte de los impuestos de propiedad del año, los cargos de título y cierre, y el pago de tu hipoteca. Solo el impuesto sobre la escritura es de $0.70 por cada $100 del precio en casi todos los condados, y de $0.60 por cada $100 en Miami-Dade, más un recargo en algunos tipos de propiedad. La combinación exacta depende de tu contrato, tu condado y tu propiedad.
Lo que de verdad importa al vender es tu neto: lo que llega a tu cuenta después del cierre. Aquí repasamos cada línea de una liquidación típica para que lo calcules con menos sorpresas.
Read this guide in English: Florida Seller Closing Costs.
¿Qué paga el vendedor al cierre en Florida?
Cada venta es distinta, pero casi todas las liquidaciones de vendedor en Florida incluyen alguna versión de estos conceptos:
- Comisión de corretaje. Se negocia entre tú y tu corredor. No la fija la ley.
- Impuesto de sellos documentales (doc stamps) sobre la escritura. Un impuesto estatal a la transferencia, calculado sobre el precio.
- Prorrateo de impuestos de propiedad. Tu parte de los impuestos del año, que se acredita al comprador.
- Cargos de título y cierre. La póliza de título del propietario (según la costumbre del condado y tu contrato), la búsqueda de título y los honorarios del agente de cierre.
- Pago de la hipoteca. El saldo de tu préstamo más los intereses hasta la fecha de pago.
- Conceptos de HOA o condominio. El certificado de estoppel y cualquier cuota o derrama pendiente.
- Créditos o reparaciones negociadas. Lo que acuerdes después de las inspecciones.
El impuesto de sellos documentales sobre la escritura
Florida cobra un impuesto de sellos documentales cuando una escritura transfiere un inmueble. En la mayoría de las ventas en Florida, el contrato de compraventa le asigna este impuesto al vendedor, aunque se puede negociar.
Según el Departamento de Ingresos de Florida (Florida Department of Revenue):
- La tasa estatal sobre escrituras es de $0.70 por cada $100 (o fracción de $100) del precio total.
- En el condado de Miami-Dade, la tasa es de $0.60 por cada $100.
- Miami-Dade además cobra un recargo de $0.45 por cada $100. Ese recargo no aplica cuando la escritura transfiere solo una vivienda unifamiliar. Por eso, un condominio u otro tipo de propiedad en Miami-Dade normalmente paga ambos.
Ejemplo: impuesto sobre la escritura en una venta de $800,000
| Dónde y qué tipo de propiedad | Tasa por $100 | Impuesto |
|---|---|---|
| Palm Beach, Broward o cualquier condado fuera de Miami-Dade | $0.70 | $5,600 |
| Miami-Dade, casa unifamiliar | $0.60 | $4,800 |
| Miami-Dade, condominio u otra propiedad (con recargo) | $1.05 | $8,400 |
Tu agente de cierre calcula la cifra final.
Impuestos de propiedad: cómo funciona el prorrateo
En Florida, los impuestos de propiedad cubren el año calendario, del 1 de enero al 31 de diciembre, y la factura llega en noviembre. En el condado de Palm Beach, el Recaudador de Impuestos (Tax Collector) ofrece un descuento de 4% si pagas en noviembre, que baja cada mes, y el plazo vence el 31 de marzo del año siguiente.
Si cierras en junio, por ejemplo, lo normal es que aún no hayas pagado los impuestos de ese año. En el cierre le acreditas al comprador los días en que fuiste dueño, y él paga la factura completa en noviembre.
- El prorrateo suele basarse en la factura de impuestos más reciente. Tu contrato define los detalles.
- Si cierras después de haber pagado la factura, ocurre lo contrario: el comprador te acredita el resto del año.
- Los impuestos futuros del comprador pueden ser distintos a los tuyos. En Florida, una venta por lo general lleva el valor tasado al valor de mercado a partir del siguiente 1 de enero. Eso afecta al comprador, no a tu prorrateo, pero suele salir en la negociación. Nuestra guía sobre la Enmienda 3 y la exención homestead explica cómo el homestead influye en los impuestos.
Seguro de título y honorarios del agente de cierre
La póliza de título del propietario protege al comprador frente a problemas de título cubiertos. Quién la paga en Florida depende de la costumbre local y de tu contrato, no de la ley estatal. En Miami-Dade, lo común es que la pague el comprador. En otros condados la costumbre varía, así que revisa tu contrato y pregúntale a tu agente de título antes de firmar.
Florida fija por reglamento las primas del seguro de título, así que la prima por la misma cobertura no cambia de una compañía a otra. Lo que sí puede variar son los demás cargos:
- Búsqueda y examen de título
- Honorario de cierre o liquidación
- Búsqueda de gravámenes municipales y permisos abiertos
- Gastos de registro para cancelar tu hipoteca
Pide un estimado por escrito desde temprano.
Costos de HOA y condominio para el vendedor
Si tu propiedad está en una HOA o en un condominio, el agente de cierre pedirá un certificado de estoppel. Este documento indica lo que le debes a la asociación a una fecha determinada: cuotas regulares, derramas, multas y cualquier otro saldo.
- La ley de Florida regula los certificados de estoppel y limita lo que las asociaciones pueden cobrar por ellos. Consulta la Sección 720.30851 de los Estatutos de Florida para HOAs y la Sección 718.116 para condominios.
- Las cuotas y derramas pendientes normalmente se pagan de tus fondos en el cierre.
- Si ya se aprobó una derrama que no se ha pagado completa, el contrato decide quién cubre el resto. Lee esa sección con calma.
Pago de la hipoteca y otros gravámenes
Tu banco te enviará una carta de pago (payoff letter) con el monto exacto a una fecha específica. Incluye el saldo de capital, los intereses hasta ese día y cualquier cargo. Si tienes una línea de crédito sobre tu casa, también hay que pagarla y cerrarla.
La búsqueda de título también revisa otros gravámenes, como reclamos de contratistas o multas municipales. Resolverlos antes de vender te ahorra tiempo.
Créditos, reparaciones y otros puntos negociados
Después de las inspecciones, el comprador puede pedir reparaciones o un crédito. Un crédito reduce tu neto dólar por dólar. En casas con más años, el seguro del comprador puede exigir una inspección de 4 puntos o de mitigación de viento. Nuestra guía de inspecciones de 4 puntos y mitigación de viento explica qué cubren esos reportes.
Otros conceptos que pueden aparecer en tu liquidación:
- Un acuerdo de rent-back si te quedas en la casa después del cierre. Lo explicamos en Rent-back en Florida.
- Renta y depósitos prorrateados si la propiedad está alquilada
- Los honorarios de tu propio abogado, si contratas uno
Si eres propietario extranjero: la retención FIRPTA
Si para efectos fiscales de Estados Unidos eres una persona extranjera, por lo general el comprador debe retener una parte del precio bajo FIRPTA y enviarla al IRS. Según la guía del IRS sobre FIRPTA:
- La tasa general es de 15% del monto realizado, que normalmente es el precio de venta.
- Si el comprador es una persona que usará la casa como residencia y el precio es de $1 millón o menos, la tasa baja a 10%.
- Si el precio es de $300,000 o menos y el comprador cumple las reglas de residencia, no hay retención.
Si FIRPTA te puede aplicar, habla con un profesional de impuestos antes de poner la propiedad en venta.
Cómo calcular tu neto de la venta
Una hoja de neto del vendedor (seller net sheet) pone todo esto en una sola página. Así puedes armar la tuya:
- Empieza con el precio de venta esperado.
- Resta la comisión acordada.
- Resta los doc stamps de la escritura con la tasa de tu condado.
- Resta el prorrateo de impuestos hasta la fecha de cierre.
- Resta los cargos de título, cierre y búsqueda de gravámenes según un estimado por escrito.
- Resta el pago de tu hipoteca y cualquier otro gravamen.
- Resta los saldos de HOA o condominio y los créditos negociados.
Lo que queda es tu neto estimado. Yo preparo esta hoja con cada vendedor antes de definir el precio, para que el plan empiece con números reales. También puedes empezar con una valuación de tu propiedad o leer más sobre cómo acompaño a los vendedores.
Esta guía es educativa y general. No es asesoría legal ni fiscal. Para tu caso específico, consulta a un abogado de bienes raíces en Florida, a tu compañía de título o a un profesional de impuestos.
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Preguntas frecuentes
¿Quién paga los doc stamps de la escritura en Florida?
En la mayoría de las ventas en Florida los paga el vendedor, porque el contrato de compraventa se los asigna. Se puede negociar, así que revisa tu contrato.
¿Cuánto es el impuesto de sellos documentales sobre la escritura en Florida?
$0.70 por cada $100 del precio fuera de Miami-Dade. En Miami-Dade, $0.60 por cada $100, más $0.45 de recargo salvo que se transfiera solo una vivienda unifamiliar.
¿El vendedor paga impuestos de propiedad en el cierre en Florida?
Normalmente sí, a través del prorrateo: el vendedor le acredita al comprador la parte del año en que fue dueño, porque la factura anual llega en noviembre.
¿El vendedor paga el seguro de título en Florida?
Depende de la costumbre del condado y del contrato. En Miami-Dade lo común es que el comprador pague la póliza del propietario. En otros condados varía, así que confírmalo con tu agente de título antes de firmar.
¿Qué es un certificado de estoppel?
Es un documento de tu HOA o asociación de condominio que indica lo que debes a una fecha determinada. La ley de Florida regula estos certificados y lo que las asociaciones pueden cobrar por ellos.
¿Cuánto es la retención FIRPTA si vende un propietario extranjero?
Por lo general, 15% del precio. Baja a 10% si el comprador la usará como residencia y el precio es de $1 millón o menos, y a cero en $300,000 o menos si se cumplen las reglas de residencia.
¿Tienes dudas sobre tu venta?
Si quieres un estimado claro de tu neto antes de poner tu casa en venta, o prefieres que la recorramos juntos, escríbeme por WhatsApp. Con gusto te ayudo.
Enrique Urdaneta, Engel & Völkers Palm Beach
Fuentes
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